Квартира в подарок: как продать подаренную недвижимость и не отдать государству лишние миллионы?

Получить квартиру в дар — событие безусловно приятное. Однако жизненные обстоятельства часто складываются так, что жить в подаренной недвижимости новый собственник не планирует. Квартиру решают продать, чтобы купить что-то побольше, в другом районе или просто превратить квадратные метры в деньги.

И вот здесь многие попадают в неприятную ловушку. Казалось бы, квартира ваша, документы на руках. Но государство в лице налоговой службы видит эту ситуацию иначе: вы получили доход и теперь хотите получить еще один доход от продажи. Давайте разберемся, как действовать в 2026 году, чтобы сделка не стала убыточной.

Главная проблема: отсутствие расходов на покупку

Чтобы понять логику налога, нужно взглянуть на ситуацию глазами инспектора. Когда вы покупаете квартиру за свои кровные, а потом продаете её, налог платится только с разницы (прибыли). Купили за 10 миллионов, продали за 12 — налог платится с 2 миллионов. Это справедливо.

В случае с дарением никакой покупки с вашей стороны не было. Вы получили актив бесплатно. Следовательно, если вы решите продать эту квартиру сразу же, то для налоговой вся сумма, полученная от покупателя, будет считаться вашим чистым доходом. Продали подаренную «двушку» за 15 миллионов рублей? Будьте добры заплатить 13% со всей этой суммы. Речь идет о потере почти двух миллионов рублей, что для большинства семей является колоссальной суммой.

Магическое число три, или правило близкого родственника

Самый простой способ не платить налог вовсе — это выждать положенный законом срок. Для подаренных квартир здесь работает одно важное правило, которое зависит от того, кто именно сделал вам этот подарок.

Если дарителем выступил близкий родственник, то минимальный срок владения составляет всего три года. К этой категории относятся родители, дети, супруги, бабушки, дедушки, внуки, а также братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Логика здесь проста: государство дает льготу на сделки внутри семьи. Как только проходят три года с момента регистрации права собственности (дата указана в вашей выписке из ЕГРН), вы можете продавать квартиру за любую цену и не подавать никаких деклараций. Вы ничего не должны бюджету.

Если же квартиру подарил дальний родственник (дядя, тетя, двоюродный брат) или вовсе посторонний человек, то ждать безналоговой продажи придется стандартные пять лет.

Что делать, если продать нужно срочно?

Представим ситуацию: три года еще не прошло, а деньги нужны сейчас. Продавать придется с налогом. Но сумму налога можно законно уменьшить. Здесь есть два пути, и выбирать нужно тот, который выгоднее именно вам.

Первый путь — стандартный вычет. Государство разрешает любому гражданину, продающему жилье, уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Если вы продаете подаренную квартиру за 6 миллионов, то налог будете платить с 5 миллионов. Это работает автоматически, но экономия, честно говоря, получается небольшая, если квартира стоит дорого.

Второй путь — использование расходов дарителя. Это тонкий момент, о котором знают не все. Если тот человек, который подарил вам квартиру (даритель), когда-то её покупал и у него сохранились документы, подтверждающие расходы, вы можете использовать эти цифры. Закон позволяет вычесть из вашей стоимости продажи расходы дарителя на приобретение этой недвижимости. Разумеется, при условии, что сам даритель ранее не получал налоговый вычет или возврат налога по этим расходам. Это требует сбора архивных документов, но часто позволяет снизить налог в разы.

Взаимозачет при покупке нового жилья

Чаще всего подаренную квартиру продают не ради денег как таковых, а чтобы купить другое жилье (расшириться или разъехаться). В этой схеме кроется еще один механизм экономии.

Если вы в одном и том же календарном году продаете подаренную квартиру (раньше минимального срока) и покупаете новую, вы можете воспользоваться налоговым вычетом на покупку. В 2026 году лимит основного вычета по-прежнему составляет 2 миллиона рублей.

Это работает как математическое уравнение. К вашей обязанности заплатить налог от продажи добавляется право вернуть налог за покупку. Эти суммы «схлопываются». Налоговая база от продажи подаренной квартиры уменьшается на 2 миллиона рублей (стоимость вычета за покупку). Если вычет ранее не использовался, это отличный способ перекрыть часть налогового бремени.

Подробно о механизме такой оптимизации, когда одна сделка перекрывает другую, можно почитать, используя источник, где разбирается аналогичная ситуация с наследованием. Логика действий при продаже унаследованного и подаренного имущества во многом схожа, так как в обоих случаях у текущего владельца отсутствуют личные расходы на приобретение.

Итог

Продажа подаренной квартиры раньше срока — это всегда риск финансовых потерь. Однако, если подойти к вопросу последовательно: сначала проверить статус дарителя, затем поднять документы о его расходах на покупку этой квартиры, а в конце применить вычет на приобретение нового жилья — огромный налог можно превратить в вполне посильную сумму, а иногда и свести к нулю. Главное — не спешить со сделкой до того, как будут произведены все расчеты.